Перед приобретением недвижимости необходимо убедиться, что она записана в Земельной книге и о составе объекта сделки, а именно, является ли продавец владельцем всей видимой в натуре собственности, или, возможно, сооружение на земле принадлежит кому - либо другому. Также в земельной книге может быть удостоверено, что недвижимая собственность не заложена, сданы внаем или передана в аренду кому - либо третьему лицу. Этот аспект является существенным с учетом того, что внесенное в земельную книгу право, в том числе договор аренды будет обязательным и для нового собственника. Следует учитывать, что у собственника нормативными актами не установлена обязанность регистрировать договор найма, заключенный с нанимателем в земельной книге, поэтому данные могут быть неполными.

Убедиться в том, что собственность записана в земельную книгу, можно бесплатно на портале www.zemesgramata.lv в разделе “Искать собственность”, но для того, чтобы посмотреть на четыре части раздела собственности, в которые вносятся сведения о:

• недвижимость,
• владельцев недвижимого имущества,
• для обременений недвижимого имущества и
• долги недвижимого имущества,

требуется предварительная оплата через интернет, по которой информация отображается в форме компьютерной распечатки.

Чтобы просмотреть информацию о недвижимости на всей территории Латвии можно использовать портал Kadastrs.lv:

• данные о принадлежащих конкретному лицу объектах,
• пространственные данные о земле и сооружениях, включенных в состав недвижимой собственности, или привязанный к квартирной собственности объект общей собственности, за сооружения, не входящие в состав ни одной недвижимой собственности, а также обременения, в соответствии с Закон о защитных полосах, Закон о особо охраняемых природных территориях, Правила создания и ведения хозяйства микрозаказников, Закон об охране памятников культуры и др.

В Kadastrs.lv бесплатно можно посмотреть тематические карты:

• Сооружения по износа;
• Средняя качественная оценка сельскохозяйственных угодий;
• Карта целевого назначения недвижимости.

Дополнительно на портале Kadastrs.lv доступны данные и служба Просмотр тематических карт Государственной земельной службы что можно просматривать бесплатно, можно использовать платные электронные услуги для просмотра интерактивных карт недвижимости и проведения отбора по различным параметрам:

• Просмотр геопространственных данных Государственной земельной службы без договорных обязательств и
• Выбор данных и вывод данных о конкретных объектах или областях по определенным параметрам.

Выяснить, не зарегистрирована ли недалеко от интересующей вас собственности животноводство (на территории могут содержаться скот, домашние птицы и др.), с помощью центра данных сельского хозяйства Реестр сайтов.

Важная информация, которая должна быть определена до приобретения недвижимости, имеет связанные с этим ограничения. Больше информации о обременениях, сервитутах, статусе памятника культуры больше читайте в разделе Обременения недвижимости.

Если вы хотите узнать информацию о разрешенном использовании недвижимости в соответствии с территориальной планировкой или участвовать в курсе дела о актуальных вопросах планирования на вашей интересующей территории, используйте портал единого геопространственной информации Geolatvija.lv, раздел “Планирование территориального развития”, в котором однократно доступна текстовая и геопространственная информация обо всех документах планирования территории, а также доступна информация о находящихся в публичном обсуждении документах планирования.

Для получения интересующей информации используйте предлагаемые на портале Geolatvija.lv возможности поиска: с указанием точки карты; при поиске по адресу; при поиске по кадастровому обозначению единицы земли.

Больше о возможностях портала Geolatvija.lv читайте описания жизненной ситуации Участие в процессах государственного управления и общества в разделе Общедоступные обсуждения вблизи вашего места жительства.

Тип и застройка земли

При покупке земли на застройку очень большое внимание следует уделить выбору земельного участка и убедиться в том, что этот земельный участок предназначен для подъема частного дома. Есть вещи, которые можно заметить сразу, и есть то, что можно обнаружить, только прожив там несколько лет, например, влияние индустриального района.

В местном строительном управлении может быть выяснена информация о планируемом земельном участке и его окрестностях, а также о том, какие имеются планы на будущее самоуправления или существующие обременения для этого региона, например, в ближайшем будущем не предусмотрено строительство железной дороги или расширение автомагистрали.

Сложности могут возникнуть, например, с лесной землей, которая не видна ни в земельной книге, ни в инвентаризационном деле, ни в пограничном плане. Это означает, что при покупке площади земли может быть построено только очень маленькое здание. Если это не проверяется, может случиться, что при покупке земли с красивыми соснами может оказаться, что там есть лесная земля, которая требует трансформацию, и она не может быть произведена без детальной планировки, которая является обременением как в плане времени, так и в затратах (больше в описании жизненной ситуации Содержание принадлежащей мне сельскохозяйственной земли и леса).

Консультируйтесь с поставщиками коммуникационных сетей, оказывающими услуги водоснабжения и канализации лицами. Например, в районе планируется развитие коммуникационных сетей или другие навыки. Возможно, работы планируются уже в ближайшее время, может ли произойти и через несколько лет, и тогда следует ожидать, что придется пережить с местным колодцем или спицами. Список с поставщиками общественных услуг доступен на веб - сайте Комиссии по регулированию общественных услуг.

Если земельный участок уже застроен, желательно убедиться в строительной управе, что оно не является самовольным строительством и оно было согласовано в установленном нормативными актами порядке. Обратите внимание, что оно сдано в эксплуатацию, или строительство выполнено в соответствии с проектом строительства здания.

Перед заключением сделки желательно пригласить специалиста для оценки технического состояния собственности. Своевременно констатируя существенные дефекты или повреждения собственности, можно договориться с продавцом о снижении цены покупки.

Если покупать здание, которое не сдано в эксплуатацию, может оказаться, что здание построено с нарушением красных линий или близко к соседям, и это означает, что либо это здание нужно сбросить, либо сделать новую разработку детальной планировки, согласовав ее с строительным управлением и соседями, которые могут быть сложными.

В информационной системе строительства (BIS) обеспечивается обращение информации между участниками процесса строительства, содержатся необходимые для процесса строительства регистры и связанные с процессом строительства и реестрами электронные услуги. Больше читайте в жизненной ситуации Как начать строительство частного дома?

В момент, когда вы решаете в пользу приобретения недвижимости, убедитесь, что собственность продавца действительно принадлежит. Право собственности лица на проверку вы можете найти на веб - сайте государственной единой компьютеризированной земельной книги Zemesgramata.lv или просить собственника предъявить актуальные данные информационной системы Государственного кадастра недвижимой собственности о принадлежащих себе недвижимых собственностях от e-услуги “Мои данные в кадастре”.

Необходимо выяснить, необходимо ли продавцу получить согласие какого ¬ либо третьего лица, например, супруга (если продавец замужем), банки (если собственность обременена) и т.п., так как без согласия этих лиц на продажу недвижимой собственности право собственности в районном (городском) суде и в земельной книге не может быть зарегистрировано.

Если продажа собственности осуществляется человеком, который сам не является собственником, а, имеющий выданную собственником доверенность на это, обязательно проверьте, действительно ли такая доверенность действительно выдан у присяжного нотариуса и соответствует ли его содержание тому, который зарегистрирован в регистре доверенности. Респективно – действительно ли имеющаяся в регистре доверенность действительно даёт право собственности и продавать. Это можно сделать в разделе портала клиентов присяжных нотариусов Латвии “Проверка доверенности”.

Право преимущественной покупки

Правом преимущественной покупки является уже установленное договором или законом преимущественное право на покупку имущества, если собственник продает ее дальше. Это право может существовать только в случае продажи собственником своей недвижимой собственности. Право преимущественной покупки не дает никаких преимуществ правом преимущественной покупки в отношении покупной цены или других условий продажи.

Преимущественное право покупки чаще всего оговорено в договорах купли, а также договорах аренды, найма. Только в случае, если арендодатель решает свое право не использовать, недвижимая собственность может быть продана другому лицу.

В свою очередь, чтобы соглашение было обязательным для третьих лиц, оно должно быть внесено в Земельной книге.

В соответствии с Нормативними актамы право преимущественной покупки предусматривается в следующих случаях:

• сособственник, если какой - либо другой совместный собственник продает свою идеальную долю лицу, не являющемуся сособственником;
• собственник строения или земли в случае, если строение и земля принадлежат разным лицам и они не являются единой недвижимой собственностью (собственник строений и сооружений имеет право преимущественной покупки на землю, на которой находится принадлежащая ему застройка и наоборот).
• в отдельных случаях сонаследник, не получивший свою долю в натуре, если наследник, получивший свою долю в натуре, продает свое хозяйство или его часть до истечения десяти лет.

Закон О самоуправлениях статьей 78 определено, что преимущественное право покупки принадлежит также местным самоуправлениям, если на административной территории самоуправлений отчуждается недвижимая собственность и это необходимо для выполнения установленных законом функций самоуправлений. Это означает, что продавец недвижимости о сделке с покупателем должен сообщить думе самоуправления, ходатайствуя об отказе от права преимущественной покупки.

В соответствии с Правила Кабинета министров от 29 октября 2019 года № 500 "Изменения в правилах Кабинета министров от 28 сентября 2010 года № 919“ Правила о порядке и сроках использования права преимущественной покупки местных самоуправлений” на продавца недвижимой собственности заявление и договор купли или его копия (с предъявлением оригинала договора купли) до закрепления права собственности в земельных книгах должны быть представлены в соответствующее местное муниципальнoe самоуправление. Дума после получения договора купли или его копии выдает справку с отправлением этой справки в Государственной единой компьютеризированной земельной книге таким образом, продавец не должен направляться в самоуправление по затребованной справки, которая позднее может быть представлена в земельную книгу.

Если вы хотите предложить право преимущественной покупки, отправив предложение по почте, и вам не известен адрес декларированного места жительства лица, имеющего право преимущественной покупки, можете воспользоваться платной услугой Управления по делам гражданства и миграции - “Пересылка письма для поиска”.

Если вам известен личный код и адрес места жительства, можно использовать бесплатную электронную услугу Проверка декларирования лица по указанному адресу, чтобы убедиться в том, что право преимущественной покупки имеет действительный адрес декларированного места жительства, на который направлено предложение о преимущественной покупки.

При заключении сделки о приобретении недвижимости стоит подумать о безопасности сделки. В существенном договоре купли оговорены также порядок платежей – платеж будет произведен через счет хранения или сделки или нет, или вся покупная плата будет уплачена сразу или по частям при наступлении определенных условий (подписание акта сдачи - приемки, подписание ходатайства о закреплении и др.), каковы последствия, если по различным причинам переход права собственности все же невозможно зарегистрировать в земельной книге.

В земельную книгу представляется договор купли вместе с ходатайством о закреплении, в котором присяжный нотариус заверил подпись, дееспособность и право представительства ходатайствующих о закреплении. Это означает, что проверено идентичность обеих сторон, фактическая дееспособность и право представительства, если какая ¬ либо из сторон действует на основании доверенности, представляя другого человека. Форма ходатайства о закреплении зависит от содержания заключаемой сделки, поэтому лучше всего, если присяжный нотариус сам составит ходатайство о закреплении.

Если вы все же решаете составить договор купли собственными силами, необходимо считаться с тем, что ответственность за его содержание и берете сами, в том числе о последствиях, которые могут наступить не в соответствии с подготовленным договором, а также в том случае, если интересы какой ¬ либо стороны ограничены или затронуты. Только в том случае, если сделка купли ¬ продажи недвижимой собственности, начиная с ее планирования, доверена присяжному нотариусу, присяжный нотариус осуществляет надзор за всем процессом и ходом сделки - исследует собственность, обобщает информацию из публичных регистров, подготавливает договор, разъясняет сторонам все их права, обязанности, риски и возможности, а также представляет документы для регистрации в земельной книге. Создавая договор самим, контрагенты должны делать все своими силами.

Консультация нотариуса

Для получения квалифицированной помощи в приобретении недвижимой собственности можно использовать поддержку присяжного нотариуса или присяжного адвоката.

Присяжный адвокат или нотариус может помочь подготовить проект частного договора. Если договор формируется сами, нотариус не оценит его содержание и соответствие закону, как это было бы в случае нотариального акта, если бы договор составил нотариус.

Если вам нужны услуги нотариуса, получить консультацию, нотариально удостоверить документ и оплатить полученную услугу можно как лично у нотариуса, так и в сети. Используйте  электронную службу интернет - визит с присяжным нотариусом на портале www.latvijasnotars.lv в разделе Найти нотариуса при выборе любого нотариуса и отметки необходимой услуги.

На веб - сайте latvijasnotars.lv нотариусa можно найти удобное для себя в местонахождении, так и заявить визит, так и задавать вопрос в чате.

Счет хранения нотариуса

Если вы выбрали договор купли собственности к присяжному нотариусу, к платежному платежу можно использовать счет на хранение нотариуса. В таком случае покупатель передает деньги на хранение нотариусу, который при наступлении предусмотренного договором момента, когда деньги выплачиваются покупателю, перечисляет его на указанный покупателем счет.

Счет сделки

Если при покупке или продаже недвижимости покупатель берет кредит, может потребоваться счет сделки и договор счета сделки. Договор счета сделки является трехсторонним, он заключается между банком, покупателем и продавцом, и его целью является обеспечение добросовестного выполнения покупателем и продавцом всех обязанностей в связи с договором купли, а именно – для получения покупателем недвижимой собственности, а продавец получит деньги.

Если собственность приобретается при посредничестве банковского кредита, покупатель прежде всего на счет сделки зачисляет первый взнос (часть от цены покупки, размер которой зависит от соглашения покупателя с банком о предоставлении займа), в свою очередь банк на этот счет зачисляет предоставленный покупателю кредит. Обе упомянутые суммы вместе образуют установленную договором купли покупную плату за недвижимость.

Затем продавец вместе с покупателем направляется к нотариусу и подписывает ходатайство о закреплении.

Ходатайство о закреплении покупатель подает в районный (городской) суд, осуществляя также Государственная и канцелярская пошлина для внесения недвижимой собственности в земельную книгу на имя покупателя. Одновременно с правом собственности покупателя в земельной книге в пользу банка закрепляются ипотека для обеспечения возврата предоставленного кредита.

Если до установленного договором счета сделки срока покупатель или продавец представил в банк необходимые документы, банк со счета сделки зачисляет на счет продавца полную покупную плату за собственность. Требования к документам могут отличаться в зависимости от выбранного банка и вида собственности.

В земельную книгу вносятся недвижимые собственности и закрепляются связанные с ними права. Земельная книга доступна всем, и ее записи имеют публичную достоверность.

Каждая недвижимая собственность в качестве самостоятельной земельной единицы регистрируется в отдельном отделении земельных книг. На основании Гражданского закона собственником недвижимой собственности признается только лицо, указанное в земельной книге. До внесения в земельную книгу приобретатель недвижимой собственности в отношении третьих лиц не имеет права. Поэтому в земельную книгу вносится не только каждое отчуждение недвижимой собственности, но и изменение каждого ее собственника.

Государственная единая компьютеризированная земельная книга

Базы данных всех районных (городских) судов объединены в Государственная единая компьютеризированная земельная книга, где доступна информация обо всех внесенных в земельную книгу владениях в государстве.

В Zemesgramata.lv можно следить за информацией о своих владения и покупок, а также ходатайства о закреплении, которые особенно полезны в процессе покупки и продажи недвижимости.

В Zemesgramata.lv в персонализированной части “Мои данные” см. разделы с информацией о своей недвижимости:

• Мои владения
• Мои ходатайства о закреплении
• Мои покупки
• Сведения о просмотре в разделах
• Поиск имущества
• Запросить справку о принадлежащих мне владениях
• Заявить о контроле за моими собственностями

В Zemesgramata.lv можно бесплатно также искать любую зарегистрированную в земельной книге собственность:

• по кадастровому номеру;
• по номеру раздела;
• по адресу;
• по названию собственности.

Пошлины за земельные книги

В процессе купли - продажи недвижимости необходимо использовать различные услуги земельной книги.

Информацию о затратах и пошлинах на услуги можно посмотреть в разделе государственной единой компьютеризированной земельной книги Сборы, связанные с земельными книгами. Для получения информации о возможной пошлине, связанной с продажей или приобретением собственности, пользуйтесь услугой Калькулятор пошлин.

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость обязательный платеж, который должен быть уплачен собственнику самоуправлению, на территории которого находится недвижимая собственность.

Оплатить налог на недвижимость можно с использованием э - услуги на портале Latvija.lv Оплата налога на недвижимость через Интернет. Услуга недоступна для уполномоченных лиц собственников недвижимости и юридических лиц.

Подоходный налог с населения

Продажа недвижимой собственности является одним из случаев, когда физическое лицо может уплачивать подоходный налог с населения (ПНН) в размере 20% от полученного дохода. Поэтому перед осуществлением любой сделки с недвижимостью приглашаем в Службу государственных доходов выяснить, должен ли налог в конкретной ситуации уплачиваться, как это рассчитывается и каким является срок его уплаты. Дополнительные сведения см. на веб - сайте СГД  и в методических материалах.

Для определения суммы, с которой уплачивается IIN, от продажи недвижимой собственности должна быть снята стоимость ее приобретения и стоимость произведенных в нем вложений, если таковые были (ремонтные работы, благоустройство), и удостоверяющие оплату документы.

Есть несколько случаев, когда IIN, продавая недвижимость, не платит. Если доход получен от продажи такой недвижимой собственности, которая:

• в собственности (со дня регистрации соответствующей недвижимой собственности в районном (городском) суде) составляет более 60 месяцев и по меньшей мере 12 месяцев в этот период до дня продажи является декларированное место жительства;
• в собственности (со дня регистрации соответствующей недвижимой собственности в районном (городском) суде) более 60 месяцев и последние 60 месяцев до дня отчуждения недвижимой собственности является единственной собственностью;
• является единственной недвижимой собственностью, из которой полученный доход вновь вкладывается в функционально аналогичную недвижимую собственность в течение 12 месяцев до или после отчуждения недвижимой собственности.

Перед оформлением сделки по приобретению жилья рекомендуется просить продавца собственности предоставить информацию или в собственности не имеется декларированного лица. Это может повлиять на затраты, связанные с коммунальными услугами, например, вывоз мусора, потребление воды и т.п.

В электронной форме выяснение или отсутствие в собственности лиц могут с использованием э - услуги портала Latvija.lv Лица, декларированные в моей собственности (услугу может потребовать только собственник недвижимой собственности).

Если в собственности имеются декларированные лица:

• просьба о том, чтобы существующий собственник (продавец) информирует лица о перерегистрации лица в другой собственности или,
• если лица не известны или добровольно не декларируются, то новому собственнику (после приобретения собственности) следует обратиться в учреждение местного самоуправления с просьбой об аннулировании декларированного места жительства этих лиц в соответствующей собственности (более в разделе Как аннулировать декларированное место жительства другого лица).

Оно может быть произведено путем направления в электронной форме заявления (подписанно электронным способом) на э-адрес или заявления на очном основании.

Декларировать место жительства своих несовершеннолетних детей, находящегося под опекой или попечительством лица, можно использовать на портале Latvija.lv e-услугу “Подача декларации по месту жительства”. Электронная декларация бесплатна.

Больше о декларировании и связанных с ним услугах читайте в жизненной ситуации Сообщение о местожительстве или декларировании.

Декларирование в собственности на территории конкретного самоуправления предоставляет различные возможности и доступ к услугам самоуправления, например, обеспечению социальной помощи, здравоохранению, доступности школ и детских садов и другим.

Чтобы посмотреть на предложенное самоуправлением, или сравнить самоуправления между собой, посетите сайт vietagimenei.lv.

Совет присяжных нотариусов Латвии (СПНЛ)

Служба государственных доходов (СГД)

Управление по делам гражданства и миграции (УДГМ)

Государственная земельная служба (ГЗC)

Строительство частного дома

Возвращение и переезд в Латвию

Декларация о местожительстве